创新土地宏观调控技术　支撑区域经济健康发展——国土资源公益性行业科研专项“长江三角洲地区土地宏观调控决策支持关键技术研究与示范”成果

2015-08-21

根据当前国土资源管理行业急需的土地宏观调控重大政策与技术需求，针对长三角地区工业用地利用粗放、供后监管缺失、重复建设、恶性竞争及商品住宅楼面地价监测、诊断及预警技术落后、手段缺失等问题，国土资源公益性行业科研专项“长江三角洲地区土地宏观调控决策支持关键技术研究与示范（编号201111011）”，以土地供应与土地价格为主要调控手段，以工业用地及商品住宅用地为主要调控对象，以促进产业转型升级和房地产市场健康运行为主要调控目标，开发了工业用地供前管制与供后监管、城市商品住宅楼面地价快速诊断与预警系统等一系列土地宏观调控的关键技术与方法，为土地宏观调控提供适时、快捷、科学的决策支持和技术解决方案。项目针对长三角地区社会经济健康发展面临的严峻现实，加强土地宏观调控的关键技术研究、技术集成与应用示范，具有十分重要的意义。

该项目由南京农业大学牵头、江苏省土地勘测规划院、江苏省地产发展中心协作承担，项目开发了《长三角地区工业用地供后关键环节全程监管信息系统》（2013SR047122）、《长三角地区城市商品住宅楼面地价快速诊断系统》（2013SR031279）等计算机软件；研制了《常州市工业用地供地指南》、《南京市商品住宅楼面地价快速诊断与预警导则》等技术规范；建立了工业用地供后动态监管试验示范基地（常州）、商品住宅楼面地价宏观调控试验示范基地（南京）等示范基地；完成了工业用地供后动态监管试验、商品住宅楼面地价宏观调控试验等集成试验示范，设计了长三角地区工业用地宏观调控科普光盘、长三角地区商品住宅楼面地价科普宣传等科普作品。

一、长三角地区工业用地供应调控与供后监管关键技术研发

项目构建了工业用地“供前控制–供后监管”技术体系，为长三角地区产业转型升级土地利用转型提供了科学的技术支持。研发的长三角地区工业用地供应调控与供后监管关键技术，具体包括：长三角地区工业用地供应分区管制技术、长三角地区工业用地地价差别化管制技术、以常州示范基地为例研制工业用地供地指南、长三角地区工业用地供后利用状态识别技术、长三角地区工业用地供后利用动态监管技术。项目将工业用地的调控技术研发置于“供前与供后全过程、区域与局部一体化”，技术研发的思路具有顶层设计的科学性与微观应用的合理性，所形成的长三角地区工业用地供应分区管制方案对区域统筹、协调发展具有重要的指导意义，研制的工业用地供应指南，为弥补当前开发区工业用地集约利用评价技术规范中片面强调投入与产出等指标提供了“纠错”借鉴；开发集成一套完整的工业用地供后全程监管技术与软件平台，为工业用地供后监管、节地增效与促进产业转型升级提供了技术支撑。

二、长三角地区商品住宅楼面地价快速诊断与预警关键技术研发

项目开展了城市商品住宅楼面地价快速诊断技术研发，形成了适合长三角地区城市商品住宅楼面地价“健康”诊断与调控的技术体系与手段。已有的地价房价宏观调控手段多见于政策调控层面，对调控的技术手段应用较少，项目借助移动互联网技术，合理地建立了城市商品住宅楼面地价监测点、监测区段、网格地价技术体系，能够准确反映和快速更新楼面地价。相关成果弥补了现有城市地价监测与更新技术规范的不足，科学构建了商品住宅楼面地价“健康”诊断的指标与方法体系，既解决了商品住宅楼面地价的监测更新技术问题，又研发了楼面地价合理性“健康诊断”与预警的相关技术，为破解长三角地区城市商品住宅楼面地价宏观调控技术难题提供了可资借鉴的解决方案。

该项目将商品住宅楼面地价快速诊断系统与web地图、GPS/GPRS等技术相结合，利用商品住宅楼面地价“网络感知”等关键技术，开发了面向移动互联用户的“南京市楼面地价移动感知系统”APP应用科普产品，用户利用手机移动终端，通过空间定位随时感知到楼面地价，查询地价的相关因数和未来可能趋势，同时创造机会实现科普产品市场化应用。

三、长三角地区土地宏观调控决策支持关键技术集成示范

创新性地进行了相关技术的集成与基地的试验示范，为长三角同类地区提供了先进的技术借鉴。该项目选择长三角地区较有技术基础和代表性的城市常州和南京作为工业用地供应调控与商品住宅楼面地价调控试验示范基地，通过相关数据试验、软件系统、技术与方法、规程导则等研究成果的改进完善、集成及整体的试验示范，达到项目设定的土地宏观调控关键技术研发预期目标，为长三角同类地区提供了先进的技术借鉴。

1．工业用地供应调控与供后动态监管技术体系集成示范

项目以常州基地为对象，开展工业用地供地准入门槛与供地指南、分区管制政策与工业用地产业布局方法、工业用地供后关键环节动态监管技术、工业用地供后关键环节全程监管软件系统等技术的综合集成，取得良好效果。通过工业用地区管制政策逐步落实，有效促进了当地产业空间优化布局和产业的转型与升级。随着供地准入门槛和指南不断修正，产业布局呈现良好态势。项目测试运行工业用地供后动态监管系统，逐步开展项目用地监管，以587个工业项目数据、粗放期（监管环节）8个监测指标（与土地利用程度相关，包含生态环境效益指标）进行单个指标以及综合预警，正确率为92.3%。经过相关测试与示范分析，认为该项目相关技术可以推广到长三角其他相似区域。

2．长三角地区商品住宅楼面地价快速诊断技术体系集成示范

项目以南京基地为对象，利用“网格地价”模拟技术，对网格单元划分、楼面地价监测点、商品住宅楼面地价快速诊断与预警方法、商品住宅楼面地价快速诊断软件系统等技术进行综合集成。相关集成应用说明，该项目技术可以运用于区域发展特征明显的房地产市场上住宅用地价格合理性的诊断，比如用于跨行政区的城市内部各房地产板块住宅用地价格水平的诊断。另外，也可以运用于住宅用地出让时出让底价合理性的诊断，如结合区域数据的计算，将宗地出让代入楼面地价偏离度和楼面地价房价比公式，以判断待出让宗地地价水平的合理性。

项目负责人简介

吴群，管理学博士，南京农业大学“中国土地问题研究中心”教授，博士生导师，“土地资源管理”国家重点学科及学校“133”重点人才工程优秀中青年学术带头人，江苏省第二届优秀土地科技工作者，江苏省第四期“333工程”领军人才（第二层次）。荷兰瓦赫宁根大学、荷兰社会科学研究院、荷兰格罗宁根大学空间学院的访问学者。先后主持自然科学基金重点项目等国家、省部级科研项目20余项，发表学术论文100余篇，多项研究成果获得教育部部、国土资源部、江苏省人民政府一、二等奖。